10分鐘帶你看懂不動產困境 說起不動產應該是個讓人又愛又恨的行業。 許多年輕人出社會工作後看著高房價都會恨政府沒有控制好房屋價格，讓它淪為有錢人炒作的工具。 但實際上，綜觀歷史，只要不動產不景氣的國家，多數的國人也都沒辦法過上很好的日子。 今天，#基金事 將和大家聊聊不動產與政策之間的關係，並和大家分析目前『限貸令』對房價可能造成的影響以及可能會出現的補救措施！ 一、 不動產的『獲利循環』 不動產為什麼會被稱為經濟的火車頭，主要的原因在於不動產本身就是跟著政策走的一個行業。 當政府制定都市規劃，無論是商圈、園區、還是交通設施甚至旅遊景點或公園，都會需要配套的不動產設施。 因此，說不動產行業很多官商合作是不準確的，畢竟其他行業不需要對政策有那麼高的敏感，但不動產需要。 不動產行業的獲利循環如下： 買地→設計蓋樓→取得許可→開始預售→建樓收款→再買地 上面每一個項目都可以再拆成細項講解，例如買地可分成直接買建築用地直接蓋，這樣最方便但往往也是取得成本最高的。 而想要獲利，可以先去購買地目還沒變更的土地，等待政策修改地目或是想辦法收購老房子推平進行都市更新… 其他的項目也都有很多細部可以講解。 因此，想要遏制房價，只要在上述的任何一個步驟抑制住了，就能讓不動產的成長態勢趨緩。 但經濟的循環往往都是蝴蝶效應，當你以為做了這個決定後只會影響到這個項目，但往往牽一髮而動全身，這也是為什麼關於不動產政策的制定，很多時候都會討論很久才能三讀通過。 二、 不動產為什麼是經濟火車頭？房價跌了會怎樣？ 很多人都希望房價下跌讓自己能更快存夠買房的錢。 但全世界所有的政治人物，基本上沒有人會說出希望房價下跌這種話，他們多半只會說希望房價的上漲在可控範圍之內。 之所以會這樣，主要是因為不動產牽連甚廣。 舉例來說，小熊買了一棟3千萬的房子，按照小熊一年200萬的薪水，這是15年不吃不喝才能擁有的。 但如果這棟房子小熊只負擔了600萬頭期款，剩下都還在寬限期沒有還本的時候，房價跌了3成只剩下2000萬，小熊還會繼續還2400萬的餘額去買價值2000萬的房子嗎？ 如果不還，那房子被法拍，銀行就等於要提列2400萬壞帳，必須等房子賣掉後才能拿回2000萬。而行情價如果是2000萬，法拍是否只剩下1600萬？為了減少虧損，銀行也不想賤賣，會把更多房子砸在手裡。長此以往，銀行就會倒閉。 而發生在建商身上也是一樣。所有的商家都不會覺得自己產品不好，因此賣便宜只為了快速回款。而當建商開始賤賣，很多民眾的心態就是等一等就可以更便宜，更不願意買，建商更難快速回款，長此以往會形成惡性循環。這也是為什麼，賣得貴的建商往往越來越大，生意越來越好，賣得便宜的反而很可能就籍籍無名地消失了。 像中國強行遏制了房價的上漲，但卻忘了法律上最基本的『法不溯及既往』。 它一條新的法令一頒布，過去用原本商業模式可以行的企業直接沒辦法運行下去。恆大倒閉，大家只說它負債2萬億然後一直窮追猛打，但很少人提到它也有近2萬億的資產，是因為這些政策導致資產（土地、餘屋）大跌才讓公司資不抵債，不然本來的政策雖然它槓桿開得很高，但也不是挺不過去。 而中國目前的經濟情況就不需多說了，相信這也不是多數台灣人想看到的。因此，房價的下跌影響的是各行各業且弊大於利。 三、 台灣政府對不動產的政策 台灣的執政者目前對不動產的想法是： 1. 希望大家都能有1棟房子，因此盡量降低第一棟房的購買門檻。 2. 希望房子不要成為炒作的工具，因此增加第二棟房的購買難度。 但這樣的政策衍生出來的問題就是造成『真正做事的人』或者說這些執行的企業走向不同的道路。 先說銀行，銀行本身就是營利事業單位，獲利是他們追求的，既然政府不希望讓炒房，他們就積極放款放貸給首購族。 這讓很多租屋族也有能力購房，市場需求增加，推高價格。供應者也發現這樣的趨勢，因此兩房、一房一廳、一房的戶型越來越多，銀行對於建商想要蓋這類不動產的放款也會更寬鬆。 久而久之會導致首購的難度沒有降低反而增加。畢竟你可以用更長的貸款年限、更長的寬限期、更高的貸款成數，建商就可以針對這些再提高單價。而與此同時，過去小家庭的房型也越來越少，畢竟這類的客群減少了，建商開始只服務『首購』與『頂級有錢人』。 這也導致多數預售屋都是15~30坪，然後就是80坪以上的豪宅，中間值的選擇越來越少。因為前者就是為了政策，後者多數的購房者都是全款影響不大。 四、 從投資的角度民眾該如何看待不動產 不動產作為投資產品來說在這樣的政策下還是會持續受惠的，但由於第二棟不動產較高的持有成本以及較低的槓桿成數，因此我們認為在資產配置上，比較建議還是先購買一棟，之後再通過這棟的上漲由小換大、由遠換近。 至於投資，不動產作為投資工具來說有不可磨滅的兩大缺點： 1. 買賣手續費昂貴 2. 買賣獲利稅負過高 有鑑於此，我們認為若想取得同樣的報酬率，通過其他的金融產品是更適合的。 舉例來說，目前第二棟房子的槓桿倍數是3.33倍，也就是說花300萬可購買1000萬的不動產。我們假設房貸與房租互相持平，單靠房價的上漲，第二棟房子持有超過10年獲利須扣15%的房地合一稅，5~10年需扣繳20%的稅負，而且這還不包含買賣手續費與土地增值稅等其他費用。 也就是說，假設不動產5年上漲39%(2019~2024年林口區漲幅)，1000萬上漲到1300萬。 費用前獲利390萬，但仲介假設抽3%就是41.7萬、土增稅假設36萬、代書與其它費用假設5萬這邊就是82.7萬；390萬-82.7萬=307.3萬，政府扣20%的房地合一稅就剩下245.84萬。 也就是說，上述一番操作下來，投資報酬率就是245.84/300=82% 5年賺取82%，平均1年是12.7% 時間拉長到10年，其實報酬率也是82%，因為林口的上漲主要集中在2019~2024這5年。 而且要在全台市場中選中林口本身就有難度，而林口能有那麼高的房價漲幅主要是因為近幾年科技業薪資大漲! 華亞科、林口新的工業園區獲得ASML的入住等等都是不動產的利多 若資金轉而投資到這些『根本原因上』，能產生的收益遠比82%更高 不要說個股，就光ETF的受惠都遠大於房價產生的實際獲利，而這些差距主要就是來自買賣房屋的高昂成本上! 同樣300萬投入美股大盤ETF，過去5獲利為14% CAGR，獲利103.2%，而且時間拉長到10年，獲利直接飆升到229.25%，平均一年12.6%(林口房價過去10年只剩下6.2%)。換成台股也不惶多讓! 之所以會這樣，主要是因為不動產的上漲主要是跟著政策走，但政策不會無限制的扶持同一個地方，畢竟地方的土地和居住人口有限，但投資人不太可能提早知道政策跟著政策走，通常都會有至後性，而且買房通常會在居住地附近。 綜上所述，台北人就算知道未來政策會發展高雄楠梓，為此下去投資的比例也不高，但金融商品可在線上操作。 因此，若單純想『賺錢』，還是建議使用金融工具，而非不動產。 五、 如何配置金融投資才能讓大家到手的獲利遠大於不動產的漲幅? 不動產的獲利幅度雖然不一定最好，但卻能讓多數人認為賺很多錢，主要的原因有兩個 1. 不動產投資資金大，總獲利金額大，即便%數不高，看起來也賺了很多錢 2. 不動產投資『價格不透明』，不像股票整天買了都會看到相關漲跌新聞，因此會讓投資人更想頻繁交易。 因此，想避免上述投資情況 最好的方法就是通過『分散投資』 通過基金/etf分散部位降低資產波動。 降低波動的目的就是為了避免人因為價格漲跌影響決策。 綜觀歷史，我們發現，很多標的從上市至今投資創新高，但若中途有大幅震盪，多數人都會選擇停損，而停損後再進場的價格通常都比原本賣出的成本高，且更多人是不會再買回 這樣的情況下，多數投資人都無法賺取標地的完整獲利 反過來，很多波動小的標的，因為相對穩健，投資人可參與完整獲利。 縱使回溯看起來沒有那麼高的投資報酬率，但多數的投資人從中賺取實打實的收益。 因此，相對來說，能讓大家真金白銀入袋最多的投資方式並不是賺取最多的錢，而是想辦法針對承擔風險的極限制定此風險下最好的報酬率。 例如，有些人認為，總資產縮水20%它就會停損並且對該資產失去投資信心，這樣一來，即便知道科技股、加密貨幣可能有獲利也並非這個投資人可以all in的。 而投資該產業的比例也需要設定。 這也是為什麼許多的資產管理公司如橋水、黑石等都努力尋找『相關係數為0』的各種標地 畢竟齊跌的情況除非全球性不景氣，不然不會發生! 只要能確保資產之間漲跌沒有關係且長期來看都是上漲的，那就會是很好的配置。 例如同樣都是股票，台股與美股高度相關，但與印度股市關連不大 這時候配置台股與配置美股漲跌可能一致，因此分散並不是買台股+買美股 而是買印度股票+台股or印度股票+美股。 同樣的道理，黃金的漲跌和股市關聯度不大的話，黃金也是一個選項 通過上述這樣的邏輯選擇分散，他們『一起跌』的機率就比較小，對這個投資人來說就不太會出現『停損』的情況。 除此之外，若想做的更好，只需要在適當的時機『增加』更利多產業的占比即可 每多做一個步驟，可能就能讓自己每年多賺1% 不要小看這1% 年報酬率6%，10年報酬率是79%;年報酬率7%，10年報酬率就是97% 時間拉長差距更大! 而基金事成立的目的 就是希望能讓大家有一個地方可以第一時間知道這些市場發生的事情，並且告訴大家應該如何應對。 除此之外，就是希望通過『觀點產生器』讓大家知道，那些專家、基金經理人、資產管理公司到底是如何建議大家配置的。 畢竟金融市場瞬息萬變，很多東西關聯性都不是絕對的。 10年前台股與港股陸股的漲跌走勢非常相關，但近幾年關聯度降低反而與美股關聯度增加。 過去日股走勢是獨立全球的，但近幾年開始融入全球 這些都是基金事希望能提供給大家的消息! 關注 #基金事 讓你可以第一時間掌控各種投資快訊吧! #基金 #不動產 #投資 #理財 #ETF #webzz #基金事 #經濟 #asml #華亞科技園區